[核心提示]7月10日，全国人大常委会公布了物权法草案，向全民征求意见。我省私营经济发达，因此，物权法草案公布后，本报陆续接到一些读者的来信、来电，询问有关物权法的问题。为此，本栏目特选草案中与百姓密切相关的五个方面，结合案例并请普通公民进行分析、探讨，以便于读者理解该草案并向立法机构提出意见建议。
    
　　新闻背景
    物权法将走入我们的生活
    物权法是中国特色社会主义法律体系中起支架作用的基本法律，关系人民群众切身利益和我国基本经济制度。经十届全国人大常委会委员长会议研究决定，物权法草案7月10日向全社会全文公布，广泛征求意见。
    小到一粒钮扣、一块手表、一部电话，大到一幢房屋、一片绿地、一座矿山，皆有所有权归属问题。如何确定权利的归属，划定权利人享有哪些权利，这些权利受侵害时如何得到保护，这些都需要一部专门的法律来规范、调整和保障。这部专门的法律就是物权法。
    在法学界有句名言：“民法乃万法之母”。而物权法是民法的核心，是“母亲的心脏”。要想明白物权法是干什么的，与百姓生活有何干系，必须明白什么是物。从法理层面的学术解读，物主要是指不动产和动产。不动产包括耕地、草原、矿产等自然资源；道路、电力通讯等基础设施；住房、厂房等建筑物。动产包括汽车、轮船、飞机、设备、家具、衣服、粮食等等。总之，您目光所及，大都是“物”。
    
　　明确业委会权利　减少物业纠纷
　　案例　某小区物业公司在与业主签订的《物业管理协议》中约定：“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”物业公司根据该约定在小区屋顶上、电梯内、绿地上、道路边做广告，同时还把小区的物业管理用房出租营利，物业公司将上述利润全部占为己有。业主认为小区的屋顶、公共墙体以及物业管理用房应由全体业主共有，因此所产生的收益也应由小区业主共有，物业公司不能独吞。物业公司则认为《物业管理协议》中有将小区公共设施使用权归物业的约定，所以物业取得收益有合同依据。
    草案规定　业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
    杭州美政花园业主代表　施素君　细览草案全文，我发现关于业主委员会的法律地位仍然相当含糊，业委会还是无法具备独立的法人资格，享有诉讼与仲裁权利。根据上述案例，如果业委会要将物管公司告上法庭，官司能否打成关键在于其业委会的“身份”，但是目前业委会的法律地位在司法领域各地不一，甚至同一个地方不同法院做法也不一样。业委会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的获支持。业委会应是一个非法人团体，不是法人，却是一个业主团体。而作为业主团体应当具有自己的诉讼权利能力和诉讼行为能力。因此，我认为业委会的诉讼主体地位在《物权法》中应予明确。
    
　　征地、拆迁应补偿补偿款不得挪用截留    
　　案例　某市市中心地块，某公司要开发房产项目，需对该地块拆迁。拆迁补偿时，出于成本考虑，该公司将回迁房建在该市郊区，而将市中心地块全部用于商品房的开发，因此该公司可节省成本数千万元。拆迁居民不同意该公司的安置补偿方案，要求原拆原建，在原有地块上进行安置，拒绝搬迁。该公司即用砸玻璃、踢门、剪电线、堵排气管、断水断电等各种威胁、暴力手段，逼拆迁居民同意该补偿方案。拆迁居民在该公司的胁迫下被逼签订拆迁协议，该公司得以完成拆迁，并在其后的商品房开发中获取暴利。
    草案规定　国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    宁波某会计师事务所注册会计师　曹倩　在物权法草案中对征地、拆迁给予合理补偿我认为这是一种进步，但同时，在这条规定中一些具体的东西似乎还模糊了点。比如在草案中规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收……”那么我就产生了一个疑问：什么是公共利益的需要？这一点很含糊。比如上面案例中所说这家公司为了开发一处房产而征地，这从大范围讲也可以看作是“公共利益”的需要，毕竟是拉动经济发展的，但从小范围来看完全是这家公司为了牟取暴利。
    还有，在草案中写到：“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”什么叫“合理补偿”？这是个“大口袋”，仁者见仁，智者见智，谁来界定合理与否？案例中的开发商肯定认为这样的补偿已经相当“合理”，而百姓却认为自己吃了大亏。
    所以我认为，草案中的一些细节应该具体化，甚至量化。否则，这些含糊其词的语言不等于一纸空文吗？
    
　　村宅基地可内部转让　居民不得购买农房    
　　案例　某村村民李某由于常年在市区工作，其村中住房一直闲置着，打算将该住房卖掉，然后在城里买套房子。张某是该村村民，由于村里已经没有多余的宅基地分配，一直与父母同住在老房子里，听说李某打算卖房子张某马上表示愿意购买。同时李某在城里的朋友王某也对该住房感兴趣，最后李某把房子卖给了出价更高的王某。后来因为市区的房子实在涨得太快了，李某卖房的钱根本不够在市区再买一套房子，因此他又以无房为由向村里申请宅地基，打算用卖房的钱重新再造一幢住房。
    草案规定　宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。
    杭州四堡村农民　刘安民　住房和宅基地是我们农民安身的保障，如果允许转让，总是希望能卖出个好价钱。对于物权法草案中“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。”这样的规定我存在一些疑问，在农村，这个乡的人跑到另外一个乡住，是平常的事情。不光如此，现在我们农村发展得也很快，许多城里人都到这儿来打工，我们为什么不能把房子放到一个更大的经济环境中去转让？我觉得这样的规定客观上把农民的一大财产变成了“死产”，我们的利益没能得到真正的保护。
    
　　领取失物应付费　善意占有可免责    
    案例　项某在电脑市场看中一台二手电脑，经向老板询问了有关事项后，项某付了钱拿到了发票将这台二手电脑买回了家。一个月后，当地派出所的民警到项某家察看了电脑的品牌和编号后告诉项某，这台二手电脑是某商行失窃电脑中的一台，应作为赃物收缴。但项某认为，他购买这台电脑手续合法，并不知道是赃物，不应收缴。
    草案规定　不动产或者动产的占有，除有相反证据证明外，推定有权占有。
    无权占有，包括善意占有和恶意占有。无权占有，除有相反证据证明外，推定善意占有。
    占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人应当承担损害赔偿责任。
    不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
　　台州私营业主　诸君　我们台州二手摩托车市场比较发达。去年我在市场买了一辆旧摩托车，手续牌证都齐全。但没想到一个月后当地法庭的法官找到我家说，这辆摩托车是他们动态查封的财物，被告为了逃避债务才将它卖了，现在原告要求执行这辆摩托车，希望我能配合他们。我觉得很冤，我并不知道这辆摩托车是被查封的财物，况且我手续齐全，我配合执行，可我的损失怎么办？我为此非常烦恼。
    现在的物权法草案中对于我的“烦恼”似乎作出了解释，我认为我是善意占有者，执行中应当扣除我支出的必要费用。但什么是善意，什么是恶意，物权法草案的界定还不够明确。
    
　　维护特殊人群权利　草案设立居住权    
　　案例　有一对夫妻在某市有一处房产，他们决定将其卖掉后再买新房，由于无其他住房，因此二人在转让房产的同时要求能够继续居住，待买到新房后再搬迁。由于该房价格便宜，外地人汪某购买了此房后，同意他们五年内具有居住权利，双方在签订合同后进行了居住权登记。后由于该市房产价格上涨，汪某便将该房产转卖给了同乡刘某，但并未告知其有人居住的情况。刘某看到该房有人居住，称自己是该房产权人，自己并不受他们与汪某关于居住权合同条款的约束，要求二人搬出该住房。
    草案规定　设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。
    居住权的期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置，但因居住权人故意或者重大过失致使住房灭失的除外。
    金华某广告公司职员　李微　对物权法草案中的居住权我很关心。但让我纳闷的是草案中的居住权中似乎并不包括家庭婚姻中的居住权和租赁合同中的居住权，而仅仅是根据遗嘱、遗赠取得的居住权。虽然像上述案例中的情况有时的确会发生，但好像不多。我觉得，居住权所覆盖的范围是不是太窄了些？
    我和我先生由于都参加工作不久，目前还是租房子住。可现在房东的一位朋友也要来租这房子，我们便无房可住了，只得到处奔波去找新的房子。如果物权法草案中能就这方面再作出些规定就好了。